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保利發展人事大換防 新格局面臨業績突圍壓力

來源:第一財經 2019-11-13 10:43中投投資咨詢網 A-A+

  經歷管理層涉貪腐被查、三季度業績放緩后,保利發展(600048)近期正醞釀一場人事變革,40余高管崗位列其中,涉及內部提拔、異地調整等多種動作。

  不管是放諸保利發展的過往,還是整個地產行業,此次人事調整堪稱規動作極大。即使保利稱調整目的為“內部合理流動、激發組織活力”,但如此大肆觸動現有利益格局,足以讓外界對于該公司自我變革的渴望窺見一斑。

  手持央企牌照,保利曾在2012年迎來高光時刻,成為國內第二家步入千億的房企。但地產格局風起云涌,民營房企逐漸異軍突起,保利的行業排名也有所下滑。

  巨頭對戰來勢洶洶,素來穩健的保利也難免焦慮。品牌升級、介入混改,保利逐漸張滿變革的弓弦。市場下行期,正好提供換防調整、優化組織的契機。今年不久前,龍頭房企如萬科(000002),同樣對組織架構、人事薪酬進行持續調整。

  但破局之路難免布有荊棘。三季報發布后,保利業績增長不及預期,市場情緒發酵下該股連跌四日,累計跌幅達7.38%。該集團董事長宋廣菊坦誠,今年排至行業第四希望不大,并將“重回前三”的期限延長至未來3至5年。

  人事架構大調整

  向來低調“穿越周期”的保利發展,正向市場砸下一波又一波浪花。

  日前,保利一份內部人事變動文件《公司擬聘任領導職務人選基本情況》流出,涉及公司24位高管崗位變動情況。據保利發展內部人士透露,相關人事變動文件已在各子公司內部進行公示。

  透過這份信息量頗為密集的文件,可以一窺保利蠢蠢欲動的變革渴望。名單顯示,此次調整涉及保利華南、湖北、青島、天津、廣東、灣區、福建、江蘇、浙南、京津冀等地區公司,富利公司、商業公司等專業公司,以及總部職能部門。

  被調整人員多為內部提拔,如閆志強擬由江蘇公司常務副總經理,升任江蘇公司總經理;李健擬由京津冀公司常務副總經理,升任京津冀公司總經理;張磊擬由浙江公司常務副總經理,升任浙江公司總經理。

  異地調整則多指向需開拓區域,如天津公司總經理李勇,擬任海南公司董事長、總經理;保利發展副總工程師兼產品研發中心總經理余琪,擬任云南公司董事長;華南公司常務副總經理謝光杰,擬任云南公司總經理。

  即使保利將此稱為內部合理流動,鍛煉培養干部,有利于激發組織活力。但事實表明,保利想做的遠非“舒筋活血”這么簡單。

  11月8日,再有保利內部文件顯示,集團擬調整公司組織架構及相關人事。包括成立廈門公司、粵東公司,作為一級平臺公司管理;明確福建公司、灣區公司、云南公司轄區范圍;保利酒店管理有限公司作為一級平臺公司管理,并將保利公寓納入。

  同時,再有17位高管職位進入變動隊伍。調整后,周康擬任灣區公司、粵東公司董事長,免去富利建設集團董事長職務;保利發展副總經理劉文生擬兼任廣東保利房地產開發有限公司董事長,不再兼任華南實業、灣區公司、海南公司董事長。

  人員調整如此密集,即使放至保利發展史上,仍難以被忽視。有業內人士表示,此番變動為正常職位調整,對公司正常經營沒有影響。而實際上,當市場下行疊加企業轉型,人事換防和組織調整正當其時。龍頭房企的一舉一動,更是當下市場的“試溫劑”。

  不僅是保利,自2018年高喊“活下去”后,萬科同樣難逃市場鎂光燈矚目。今年以來,以孫嘉就任南方區域總為標志,萬科各城市人事換防動作頻頻。近期,萬科新一輪職級架構調整再次浮出水面。萬科表示,自2012年轉型后,公司從業務到組織架構都需要相應變化,即“戰略、機制、文化、組織、人”五位一體地變革。

  但破局背后總伴隨陣痛。前十月,萬科全口徑銷售額5199億,同比增加7.1%,在TOP10強房企增速僅高于綠地控股。十月單月,萬科銷售額442.9億,同比下滑10.1%,是TOP10強房企中為數不多銷售下滑的房企。

  市場低溫波及頭部企業,萬科有任何調整都備受關注。同為龍頭房企,保利也是如此。管理層調整與變更,既伴隨著保利的轉型,也預示著保利轉型的方向。當下,變革之門已然打開,當保利決意突破業績,這次調整或只是開始。

  延后的前三“野心”

  實際上,人事調整只是保利內部變革的一環。去年九月,保利地產宣布正式升級為保利發展,并提出“不動產生態發展平臺”戰略定位,以不動產投資運營、資本運作為基礎,提供基于行業生態系統的綜合服務。

  轉型升級后,保利謀求以綜合服務與不動產金融為翼,帶領旗下康養、文旅、教育等品牌發展。今年七月,保利集團正式參與云南城投(600239)混合所有制改革。即使后者仍陷業績泥淖,但其豐沃的土地資源,對保利吸引力巨大。

  一系列內外發力背后,保利實乃“不得不為”。央企身份加持下,保利曾在2012年成為萬科之后第二家步入千億的房企。但地產格局風起云涌,碧桂園(02007.HK)、中國恒大(03333.HK)、融創(03383.HK)等民營房企異軍突起,成為與保利爭奪市場的強力對手。

  行業位次曾一度降至第六后,這家房企巨頭的“排名焦慮癥”日漸發酵。2016年,集團管理層公開表示,不會放任與頭部企業的差距繼續拉大。2017年,宋廣菊直接承諾,未來兩三年,有信心保利再站到前三位置。

  然而,當頭部企業撕咬愈烈,保利張滿的欲望之帆有所收縮。近期臨時股東大會上,宋廣菊坦陳,今年排到行業第四希望不大。“因為融創中國通過并購快速儲備資源,采取了超常規的發展。”她說。

  “保利對加杠桿擴張極為謹慎。”宋廣菊稱,杠桿紅線是國企、央企在規模競賽中的短板。自2013年開始,保利便按照國資委相關要求,嚴控負債率,保持每年下降1%左右。杠桿率受限下,大規模對外并購不現實,只能更多依靠內部增長。

  事實上,前八月,保利仍以3095億元的銷售額微超融創。但九月結束,融創以3696億銷售將保利擠下第四,超出后者226億元。十月末,差距再次拉大,融創以4337億元全口徑銷售額居行業第四位,超出保利497億元。

  同為央企的中國海外發展(00688.HK,簡稱“中海”),也是保利身旁的對手。前十月,保利全口徑銷售額領先中海足足1024億元。但如果以權益口徑衡量,中海以97億元的優勢小幅反超。

  市場對保利的業績走勢也存有疑慮。10月28日,三季報發布后首個交易日,保利地產低開后走弱,以4.06%跌幅報收。此后,保利地產又連跌三天,四日累計跌幅達7.38%。震蕩前行幾日后,該股再次于11月11日大幅下跌,3.42%跌幅報收。

  從業績實況看,前三季度,保利營業收入1117.94億元,同比增長17.77%;歸屬于上市公司股東的凈利潤128.33億元,同比增長34.08%。但第三季度,保利營業收入406.85億元,同比增長14.88%,凈利潤28.78億元,同比下滑6.45%,系近兩年單季度凈利增速首次為負。

  與此同時,前三季度,保利地產的管理費用和財務費用均同比增長35.87%,分別達30.88億元、34.30億元,增速快于營業收入增速。僅第三季度,保利管理費用便達12.85億元,同比增長76.03%。截至三季末,保利毛利率約35.89%,較上半年下滑約4%。

  中信證券指出,一二線城市推盤階段性下降是造成保利9月銷售下滑的原因。此外,由于低線城市推盤占比上升,保利9月份的銷售均價也同比下跌12.9%,為13539元/平方米。

  所幸,十月份見得一絲暖意。當月,保利簽約面積282.99萬平方米,同比增長34.15%;簽約金額404.38億元,同比增長29.95%,為四個月來的最高增速。不過,若要達成5000億元年度目標,保利此后月均銷售需達564億元。

  華創證券認為,10月保利銷售在走弱兩個月后回溫,同比增速創年內次高,考慮到11、12月仍處于低基數區間,并鑒于公司土儲豐富,布局主要位于供需關系較緊張的一二線城市,在當前一二線市場相對穩定的背景下,預計全年將保持銷售穩增。

關鍵詞:保利 新格局
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