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金地凈利潤增長現波動 加速拿地致現金流為負

來源:新浪財經 2019-11-13 10:52中投投資咨詢網 A-A+

  作為赫赫有名的“招保萬金”陣營中一員,金地曾很長一段時間處于掉隊中,碧桂園、恒大、融創等一大批后來者居上。不過近兩年,金地在規模上表現出明顯的進取心,無論是在拿地還是銷售額增速上。但是隨著規模擴張,金地的銷售、財務等成本費用也迅速攀升,加之權益占比較低的事實,致使金地今年前三季度凈利潤增速較低,與營業收入增幅不相匹配。

  受此影響,三季度財報發布后,金地股價出現波動,次日開盤跌幅一度達到6.5%。

  營收增、利潤降

  根據財報,金地2019年前三季度實現營業收入425.32億元,同比增長26.91%。在市場大勢下,這一增速并不算低。Wind數據顯示,今年前三季度A股115家房企合計實現營業總收入13800.40億元,同比增長22.25%。

  不過,相比于營收報喜,金地的凈利潤增長則出現波動。

  數據顯示,今年前三季度,金地實現歸母凈利潤54.24億元,同比增幅僅有3.41%;歸屬于上市公司股東扣除非經常性損益的凈利潤53.26億元,同比增長4.78%。具體到第三季度,金地歸母凈利潤為17.93億元,與去年同期相比竟還減少10.6億元。

  營收向好,凈利增長乏力,這對于金地的成本控制能力提出挑戰。國盛證券研報分析,金地三季度業績低于預期,直接原因是財務費用率、銷售費用率提升以及來自聯合營企業的投資收益減少,共同導致歸母凈利潤增速大幅低于營收增速。

  細究金地合并利潤表,記者發現,金地今年前三季度的三費率為10.2%,較去年同期上升2.7個百分點。其中,銷售費用為10.99億元,同比大增85.38%,而金地前三季度銷售額同比增速為33.7%;財務費用為5.64億元,去年同期是-2.86億元,主要原因是利息支出增加,金地前三季度利息支出為22.53億元,同比增幅達到92%。在聯合營企業的投資收益方面,第三季度為5.52億元,同比減少近50%。

  需要指出的,房地產行業成本一般結算當期,而營業收入結算具有延遲性,所以如果當期銷售成本增加,則會稀釋部分利潤。對于金地來說,市場下行周期,前三季度33.7%的銷售額同比增速并不算低,可能是通過增加廣告費、渠道費等銷售費用來提升。

  在業內人士看來,受房地產結轉周期影響,季報或許并不能全面反映房企發展現狀,需要從全年來觀察。華泰證券(17.460, -0.11, -0.63%)研報認為,金地四季度竣工規模占全年的比重達39%,意味著四季度將迎來結算高峰,營業利潤的提升將稀釋期間費用的影響,為全年業績護航。

  此外,需要關注的是,近幾年來,為了擴張規模,金地合作項目較多,這也使得該企業營業收入的結算表現卻不太穩定。在2017年,金地實現營業收入376.62億元,同比下降32.15%。金地集團(11.780, -0.11, -0.93%)在2017年年報中曾解釋稱,公司當期營業收入下滑幅度較大的主要原因是并表范圍內的房地產項目的結算面積和結算收入減少。

  縱觀過去幾年金地新增土儲權益占比有所增加,但是在行業中仍不算太高。2017年,金地新增總土地儲備約1305萬平方米,權益占比45.6%。2018,金地新增總土地儲備約1072萬平方米,權益占比有所下降,為44.8%。今年上半年,金地新增土儲權益占比有所提升,約為59%。

  加速拿地致現金流為負

  金地曾喊出三年2000億元的銷售目標,也曾說過“不以規模論英雄”。但是在規模擴張這條道路上,金地的野心愈發明顯。

  數據顯示,今年前三季度,金地銷售額達到1418.5億元,同比增長33.7%,按照2000億元目標計算,其完成率為71%。如果按照去年前三季度65%的銷售額貢獻占比來看,2019年金地進入兩千億門檻的可能性較大。

  為了支撐銷售業績的增長,金地近兩三年在土地市場可謂積極。2017年,金地全年共獲取94宗土地,總合同投資額突破1000億元,為公司新增了約1305萬平方米的總土地儲備,創歷史新高。2018年,金地獲取了91宗土地,總投資額約1000億元,權益投資額約404億元,公司新增總土地儲備約1072萬平方米。2019年上半年,金地獲取了46宗土地,總投資額約554億元,權益投資額約298億元,新增權益儲備約399萬平方米。

  高速擴張,令金地近兩年的經營性現金流也呈現緊繃狀態,2017年、2018年兩年連續為負。截至三季度末,金地經營活動產生的現金流量凈額為-2.71億元,年中為-70.56億元;投資活動產生的現金流量凈額-59.47億元,年中為-39.21億元;籌資活動產生的現金流量凈額74.8億元,同比減少66.98%。

  在現金方面,截至三季度末,金地現金及現金等價物凈增加額14.13億元,期末現金及現金等價物余額430.99億元,貨幣資金對短期有息負債(一年內到期的非流動負債+短期借款)覆蓋倍數約2.05倍。

  但是仍需要關注的是,截至三季度末,金地一年內到期的非流動負債179.93億元,相比年初同比大增117.67%。

  受前三季度小幅加杠桿,金地資產負債率由年初的76.12%提升至三季度末的76.42%,凈負債率提升了12.1個百分點,達60.1%,不過在行業中仍處于穩健水平。

關鍵詞:金地 現金流
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