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中駿集團8個月耗資300億拿地 高周轉模式頻受考驗

來源:長江商報 2019-08-14 09:51中投投資咨詢網 A-A+

  閩系地產商中駿集團(01966.HK)的“2018年500億,2019年800億,2020年過千億”的三步跳目標,已經順利邁出了沖擊千億的第一步。

  2018,中駿集團業績再創新高,實現全年銷售額513.58億元,同比增長54.47%。8月8日,中駿集團對外公告銷售業績,2019前7個月累計實現銷售額422.17億元,同比增長68%,實現銷售面積340萬平方米,同比增幅73%。按照2019年的年度目標,中駿目前已完成60%。

  長江商報記者注意到,為邁入千億房企俱樂部,向來穩健保守的中駿也將規模擴張提上了日程。

  規模的擴增必然需要有強大的土儲支撐。截至目前,今年前八月中駿集團已經斥資超過300億拿地,年初中駿集團高層曾預算拿地資金250億元,由此可見,今年拿地金額會大幅度超過預算。

  近兩年,中駿集團各地不少項目陷入維權糾紛投訴。易居研究院一位研究員對長江商報記者表示,提高周轉率可以加快回收資金,緩解現金流問題,提高利潤。但也會隨之帶來房屋質量問題,因為趕工期造成了房屋品質降低,所以高周轉需要把握均衡點。

  業績五年漲沖“千億”布局多元化發展

  中駿集團成立于1987年,總部位于福建省廈門市。在保守、穩健的發展風格下,業績不斷攀升。在2014年-2018年的五年時間里,中駿實現了百億至五百億的跨越,銷售額分別為119億、145億、235億、332.47億和513.6億。

  2019年7月,集團連同其合營公司及聯營公司實現合同銷售金額約人民幣51.89億元,合同銷售面積42.54萬平方米,同比分別增長21%和34%。2019年7月的平均銷售價格為每平方米人民幣12199元。

  截至2019年7月31日止7個月,集團連同其合營公司及聯營公司實現累計合同銷售金額約人民幣422.17億元,累計合同銷售面積339.2萬平方米,同比分別增長68%和73%。截至2019年7月31日止7個月的平均銷售價格為每平方米人民幣12446元。按照2019年的年度目標,中駿目前已完成60%。

  在2017年年末,中駿集團喊出“千億級規模”戰略,計劃2020年突破1000億元。

  除了房地產主業節節攀升。近些年來,中駿集團在進行多元化的戰略布局,目標是建立自己的“FUN+幸福生活”的生態圈,而Funlive方隅公寓、Funwork聯合辦公、健身健康及教育等新型業務板塊,將是其未來主要拓展的業務領域。

  而長租公寓作為中駿集團地產多元化戰略中的重要一環,更是被視為未來三到五年之內,實現彎道超車的倚杖。截至2018年,中駿擁有超過1.3萬間長租公寓,計劃在2019年新增1.7萬間至3萬間,并預計在2020年實現長租公寓總數達到5萬間。

  今年已斥資超300億拿地

  雖然銷售額年年攀升,但與同規模的閩系房企相比稍顯落后,中梁、陽光城、旭輝、正榮的銷售額在這期間均實現了從百億到千億的跨越。

  不甘落后的中駿對規模的渴望,逐漸顯現出來。2019年,中駿將全年銷售目標定為700億元,比2018年增加36%,遠高于行業平均水平。規模導向之下,2019年中駿集團加速儲地。

  而土地作為房企的生命線,規模的擴增必然需要有強大的土儲支撐。

  近年來,中駿在土儲開拓和布局方面動作頻頻,通過多渠道的方式增加土儲。中駿集團2018年拿下多塊優質住宅和商業綜合用地,在擴儲拿地方面進展十足。

  年報顯示,中駿集團2018年在25個城市增購47幅土地,地上可建總面積約900萬平方米,對應新增貨值約1200億元,主要集中在二線及強三線城市,并新進10個新城市,包括成都、無錫、寧波、揚州、昆明、嘉興、洛陽、上饒、連云港及九江,令集團覆蓋的城市數目增加至34個,在五大重要經濟圈進行了重點布局。

  截至2018年12月31日,中駿集團擁有總規劃建筑面積合共約2,406萬平方米的土地儲備。

  對此,中駿集團主席、總裁兼執行董事黃朝陽在業績會上表示:“中駿集團2019年的銷售目標是700億元,預計在明年就會達到1000億元以上,進入千億俱樂部,公司目前的貨值儲備足以支撐集團未來3-4年的發展。”

  長江商報記者梳理發現,截止目前,今年八個月中駿已經斥資超過300億拿地,年初中駿高層曾預算拿地250億元,由此可見,今年拿地金額會大幅度超過預算。

  值得注意的是,中駿集團曾高溢價拿地多個一、二線城市的“項目。比如2016年以39.48億元、配建5萬平方米公租房拿下門頭溝龍泉鎮地塊;2017年曾以超過8億元的價格獲得青島膠州項目,溢價率高達763%。

  激進拿地需要巨額的資金支撐。對于財務狀況,中駿信心十足。數據顯示,截止2018年末,中駿集團有息負債額333.38億元,凈負債率僅60.4%,加權平均融資成本6.4%,一年內到期有息負債額105.37億元,占比31.6%,現金短債比率1.9,短債償還壓力不大。

  對此,財務總監兼公司秘書李少波表示:“2019年我們拿地預算是250億人民幣,整個短期債務比較高主要是絕對額,因為我們還在快速擴張。我們現金和短期債務的比例還是非常好的,現金有200億,短期債務只有105億,流動性是非常好的。”

  不過,公開資料統計顯示,中駿集團今年以來通過發債融資已經接近百億元人民幣。

  今年1月,中駿集團發行于2021年到期的5億元美元8.75%的優先票據;4月又發行了一筆2024年到期的3.5億美元7.375%的優先票據,所得款項均用于債務再融資。7月中旬發行2023年到期、年息率7.25%的優先票據。

  高周轉下產品質量受考驗

  規模訴求下,如何保證產品質量成為考驗房企實力的重要標準。近日,中駿集團在江西省南昌市開發的不限價項目工地塌陷事件廣受關注。

  中駿集團表示,事故原因還在調查中,目前沒有最新進展,預計需要兩個月的時間才能得到最終調查結果。

  另據媒體報道,發生事故的雍景灣項目在2018年11月曾被業主投訴存在捆綁人防車位銷售的行為。南昌縣人防辦曾多次約談該項目關于違規操作人防車位的問題,禁止其長期租賃人防車位,對中駿處以最多不超過三萬元的罰款。

  業內認為,這或許又是一起高周轉造成的事故。長江商報記者了解到,中駿2017年6月拿下這塊地時,從拿地到銷售,這是當地限價地塊里最“快”的項目之一——僅在拿地6個月后,首期1棟、2棟、6棟、7棟即在2017年12月22日入市銷售。

  中駿定下兩年沖千億的目標后加快了周轉速度。2017年業績發布會上,中駿執行董事兼副總裁黃攸權曾對媒體表示,此前,中駿從拿地到開盤的標準是8個月。

  隨著高周轉的推行,項目開發周期進一步加快,往往會縮短到6-7個月。旗下項目甚至創造了從拿地到上市銷售周期不到5個月的紀錄。

  高周轉推行下,近兩年,中駿各地不少項目陷入維權糾紛。如違法建筑,無法辦理產權證、墻面開裂、木門脫皮、廚房等設計不合理等情形。

  一位知名地產研究人士對長江商報記者表示,從過去很多企業的發展來看,往往在部分區域市場銷售業績較好,春風得意的時候,會采取比較激進的戰略。雖然從當時來看不算激進,或可以理解為積極,但是到了后續,隨著地產金融政策收緊等因素,往往會導致部分已購土地的消化風險,進而使類企業面臨較大的壓力。

  提高周轉率可以加快回收資金,緩解現金流問題,提高利潤。但也會隨之帶來房屋質量問題,因為趕工期造成了房屋品質降低,所以高周轉需要把握均衡點。

關鍵詞:中駿集團 拿地
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