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南京樂伽公寓“爆雷” 高進低出模式是主因

來源:東方財富網 2019-08-12 09:34中投投資咨詢網 A-A+

  近日,南京樂伽公寓宣布停業,涉及上萬房東和租客。事實上,今年長租公寓行業風波不斷。據公開信息統計,自2017年2月至2019年3月,關閉了20家長租公寓品牌中,僅今年7月份,就有樂伽公寓、杭州速錦房產等6家公寓機構“爆雷”。業內人士表示,在激進的市場拓展策略下,融資環境驟然生變,又缺乏健康的盈利模式,長租公寓的未來充滿不確定性。

  南京樂伽公寓“爆雷”

  8月7日晚,樂伽公寓通過微信公眾號發布公告,確認公司因經營不善停止經營,并無法償還客戶欠款。

  此前,這家總部位于南京的第三方租房平臺,在杭州、南京、合肥、西安等地陸續被曝出拖欠房東租金、租客按時交租卻被要求搬離等情況,并出現客戶維權。

  而就在7月14日,樂伽公寓還公開辟謠稱“公司依舊正常開展業務”,“樂伽公寓跑路”是公司在解除少數不符合市場需求房屋的合同中時,個別造謠者利用而加以誹謗的消息。

  之后事情便陡轉急下,7月15日,西安市住房和城鄉建設局官網掛出《關于南京樂伽商業管理有限公司西安分公司的風險提示》。

  7月19日,“疑似爆倉”和“樂伽公寓跑路”的消息傳播不斷擴大,樂伽的房東、租戶自主建立維權群,聯系各方進行維權。

  7月21日,樂伽發出公告表示,公司正常運營,個別被清退的員工故意發布不實信息引起客戶擠兌,公司已對接投資方,并向公安機關提供信息,盡量追回被已經清退的公司業務員侵占的公司款項。

  7月21日,南京建鄴區住房保障和房產局發布通告,表示對樂伽租房違約現象正在調查中。

  而8月7日,樂伽推翻之前自己的說辭,正式宣布“倒閉”。樂伽公寓公告稱,近期因公司經營不善,無力履行合同。我司已盡最大努力通過多種途徑積極自救,但均未見效。目前公司已停止經營,關閉所有業務,員工大量離職,沒有經營收入,無法償還客戶欠款。

  據不完全統計,樂伽公寓爆雷涉及的房東、租客在萬人以上,涵蓋合肥、西安、南京、蘇州、杭州、成都、重慶、昆山等8個城市。

  以下為樂伽公寓公告全文:

  “高進低出”模式是主因

  樂伽公寓成立于2016年5月30日,運營主體是南京樂伽商業管理有限公司,出事之前,已開辟南京、蘇州、杭州、合肥、西安、昆山、成都等8個城市的市場,管理的房源超過20萬套,房屋總價值達1000億元。

  不同于一般長租公寓的運營模式,樂伽公寓采用按高于市場價拿房,給房東的付款方式為一個月租金或一季度租金,再低租金出房,但一次性收取租客的租金為半年,甚至一年。如果租客想月付,租金價格就會升高。因此,不少租客圖便宜,往往選擇半年付甚至一年付。樂伽公寓采用這種模式,在多個城市不斷擴張。

  樂伽公寓在公告中對此進行了反思并表示,造成公司業務全線關停的原因是“高進低出”的經營模式及公司內部管理制度缺失等諸多因素。

  公告還稱,公司將會同市住房租賃協會推薦的部分住房租賃企業、與房屋租賃合同尚未到期的房東、房客進行調解。

  業內人士指出,“高收低租”與租金貸一樣是利用資金池放大杠桿,在缺少風險控制和經營管理失誤的情況下將導致資金問題。

  長租公寓為何亂象頻繁發生

  據同策研究院統計,自2017年2月至2019年3月,已關閉的20家長租公寓品牌中,有13家出現了資金鏈斷裂問題。而在剛剛過去的7月份,從西安萬巢跑路、杭州安閑居資金鏈斷裂、魔房寶涉嫌非法吸收公眾存款,再到樂伽公寓,中小長租公寓幾乎每周就有一家爆倉。同時,租金貸、甲醛門等亂象也頻繁發生。

  曾經是資本寵兒的長租公寓,為何短短兩年便從風口跌落?

  同策咨詢研究總監張宏偉表示,此類企業最大的問題在于短期內規模擴張速度太快,這導致包括裝修在內的各類成本增長速度過快,擴張過程中往往有借款,但收入部分來講,只有“租金差”,其他的增值收益相對較少。一方面是微薄的租金收入,另一方面是企業的快速擴張,這導致收入無法償還借貸資金。

  張宏偉強調,類似樂伽公寓的“爆雷”現象在未來可能還會出現。“在擴張過程中,前期資本市場環境寬松,企業能夠持續不斷借錢維持生存發展,當資方對長租公寓停貸、或放貸趨于謹慎,后續缺乏資金來源的時候,而企業還走在擴張的道路上,必然會遇到緊急剎車帶來的現金流斷裂的風險。”

  保利公寓副總經理姚志鵬表示,長租公寓行業本身作為一個微利行業,使用虧本的生意來擴張規模是不科學的,此類擴張方式的企業沒有長久生存的空間。

  盈利仍成困局

  目前,我國的租賃市場主流依舊是C2B2C模式,即房東、租客通過鏈家、Q房等中介平臺來促成交易。隨著互聯網的發展以及租客對生活品質的追求,催生了新興的B2C模式,即自如、泊寓、冠寓等長租公寓運營商。

  東北證券表示,目前已有多方機構加入長租公寓藍海市場,在政策的推動與幫助下,各類租賃住宅相關融資工具也得到了蓬勃發展,然而在當前的租金水平與融資利率下,長租公寓盈利仍成困局。隨著租賃住宅融資手段的逐漸開放與各地租賃用地出讓總量的增加,重資產模式的土地成本、融資問題已得到一定改善。

  東北證券認為,后續土地和金融的政策支持力度將會進一步加大,從長期來看,重資產型長租公寓運營商未來的發展潛力、市占率的提升將更為巨大。

  業內呼吁建立風險準備金

  長租公寓究竟該如何破局與盈利,未來還有沒有發展前景?

  北京房地產中介協會秘書長趙慶祥指出,在樂伽事件中,當下相關部門正積極救火,群策群力善后“爆雷”的遺留問題非常重要。但更重要的是,如何防微杜漸,通過構建長效機制,防止類似問題重復發生。

  趙慶祥認為,要盡快出臺住房租賃條例,租賃行業必須通過立法建立準入門檻。此外,可以由協會牽頭探索建立風險準備金制度,租賃企業按照規模,繳納風險準備金,此舉一方面可以對沖經營不善帶來的風險,另一方面,也可以控制企業的擴張速度。

  長租行業還有較好的發展前景,“目前在住房租賃市場規范發展過程中,肯定會出現各種問題,但隨著租賃制度的完善,這些問題都會逐步得以解決。”趙慶祥總結表示。

關鍵詞:長租公寓
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