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房地產行業:疫情下基本面持續下滑 政策支持力度加大

來源:廣發證券 2020-03-20 08:40中投投資咨詢網 A-A+

   政策環境綜述:信貸財政齊發力,一城一策支持房企。隨疫情逐步控制,“穩增長”壓力持續增大,中央在貨幣和財政政策上均加大了逆周期調節力度。房地產政策方面,在“房住不炒”的大框架下,地方政府根據“一城一策”的要求加大了對房企的支持力度,尤其是供給端的支持力度,也有不少地區出臺了需求端支持政策,政策環境利好。

  成交市場綜述:受疫情影響成交大幅回落40%。根據統計局和房管局數據,1-2月全國商品房銷售面積同比下滑40%,剔除1月疫情前的情況,2月日均規模下滑67%。分區域來看,東部地區下降最小,分線來看,一線城市韌性最高。展望3月,考慮到19年3月的高基數,以及成交恢復仍需時日,3月成交數據的壓力仍然較大。

  土地市場綜述:京滬放量支持土地市場韌性。根據中指院數據,20年1-2月300城全類型用地出讓金同比下滑3%,下跌幅度并不大。20年土地市場的韌性與北京上海的放量有較大的關系,20年1-2月北京和上海出讓金同比增長46.7%,京滬出讓金占300城出讓金的25%,剔除北京和上海,1-2月其他地區出讓金同比下滑13%。

  開發投資綜述:竣工影響最小,投資降幅較大。根據統計局數據,20年1-2月,新開工面積同比下滑45%,當期停工面積同比增長57%,竣工面積同比下滑23%,投資額同比下滑16.3%,創有數據以來最大的單月降幅,考慮到1月疫情前的投資支撐,疫情影響期間的地產投資下降幅度或更大。

  資金環境綜述:開發貸表現最好,房貸利率持續回落。根據統計局數據,20年1-2月房企到位資金同比下滑17.5%,其中開發貸同比下滑8.6%,自籌資金下滑15.4%,定金及預收款下降23.9%,個人按揭貸款下降12.4%(與2月居民部門貸款大幅下滑相對應),整體來看,考慮到地方政府在信貸層面加大對房企的支持,到位資金中開發貸表現最好。按揭貸利率方面,根據融360數據,2月首套、二套房貸利率均環比下降1bp,考慮到2月20日5年期LPR再次下調5bp,按揭貸利率繼續改善的空間加大。投資方面,推薦內生增長能力強的公司:一線A股龍頭推薦:保利地產、金地集團、萬科A、招商蛇口,二線A股龍頭推薦:中南建設、陽光城、金科股份、藍光發展、華發股份、榮盛發展,H股龍頭推薦:融創中國、中國海外發展、萬科企業、旭輝控股集團,H股龍頭關注:中國金茂、合景泰富集團等,子領域推薦:中國國貿、新湖中寶,子領域關注:光大嘉寶。

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