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2019-2023年中國舊城改造深度分析預測

來源:中投投資咨詢網 2019-11-13 11:01中投投資咨詢網 A-A+

  2017-2019年舊城改造企業布局分析

  隨著一線城市新增用地供應的逐年減少,新房市場開發逐漸進入徘徊階段,北上廣深等大型城市更是率先進入存量房時代。同時,城市結構的調整也帶來了產業結構的重塑和人口結構的改變,舊改、存量升級為核心的城市更新開發模式漸成主流。近年來,全國各大房企也將存量資產改造看做業績新的增長極,其中萬科、綠地、首開、中糧、新世界、富力等房企,在城市更新模式方面正在不斷創新拓展,一些知名城市改造項目也正在不斷涌現。隨著開發商將一座座城市更新項目改造升級的完成,原來老舊的廠房、商業、寫字樓、酒店又開始煥發生機,甚至成為網紅打卡的勝地。

  萬科在2019年先后對北京國貿商圈的萬科大都匯、上海萬科張江國際創新中心進行改造。2018年7月底,北京萬科時代中心正式開放,作為北京萬科“6+X”計劃中的A計劃首個落地作品,也被外界看作是萬科北方區域本部首席執行官劉肖在存量改造領域的第一塊試金石。其中,北京萬科的“A計劃”正是北京萬科擬定轉型計劃中的“存量資產改造計劃”。

  在北京人口達千萬、地產行業規模達千億下,出現了副中心的重大搬遷戰略以及雄安新區的規劃建設。整個城市的產業結構在重塑,人口結構發生變化,整個產業結構的核心分布都會發生變化,這都給企業存量資產改造帶來了巨大的機遇。

  截至2018年8月,北京萬科在朝陽、望京、海淀、昌平等核心商務區持有10個優質資產,總開發面積逾65萬平方米,投資總額168億元。萬科北方區域在存量資產改造上的投資約為200億元,涉及辦公樓的存量資產改造項目大概有17個左右。

  除萬科外,越來越多的房企和機構也開始關注存量更新市場。在城市更新的眾多細分市場中,有聚焦棚戶區片區改造開發的企業,如:首開提出“城市復興官”計劃;有專注新材料、新技術研發的企業;有優客工場、氪空間等聚焦改造低坪效空間的聯合辦公企業;也有聚焦將老工廠改造成為創新創意產業園的企業等。此外,中糧、中海、招商、華潤之前在商業寫字樓、城市綜合體開發運營擁有豐富經驗的央企,也已把舊改、片區運營能力作為核心能力向更多的城市輸出。

  未來開發商仍需對城市更新課題深入研究,以實現城市核心區存量物業的現代化改造。而不僅僅只是停留在對于建筑和城市外觀進行翻新的基礎層面,從路徑選擇來看,北京萬科正在逐步搭建以功能環境重塑、產業重構、歷史文化傳承、民生改善為發力重點的城市更新模式:通過充分發揮市場資源配置在城市更新中的作用,讓新老居民、時代記憶與新興業態互相融合更新、共鳴共生,打造城市的新地標。

  中國城鎮老舊小區改造現狀

  2017年底,住房和城鄉建設部在廈門、廣州等15個城市啟動了城鎮老舊小區改造試點,截至2018年12月,試點城市共改造老舊小區106個,惠及5.9萬戶居民,形成了一批可復制可推廣的經驗。試點城市的實踐證明,城鎮老舊小區改造花錢不多,惠及面廣,不僅幫助居民改善了基本居住條件,切實增強了人民群眾的幸福感、獲得感、安全感,也是擴大投資激發內需的重要舉措。

  2019年以來,住房和城鄉建設部會同發展改革委、財政部認真研究城鎮老舊小區改造支持政策,印發了《關于做好2019年老舊小區改造工作的通知》,全面推進城鎮老舊小區改造。主要開展的工作:

  一是摸排全國城鎮老舊小區基本情況;二是指導地方因地制宜提出當地城鎮老舊小區改造的內容和標準;三是部署各地自下而上,既盡力而為、又量力而行,合理確定2019年改造計劃;四是推動地方創新改造方式和資金籌措機制等。按照“業主主體、社區主導、政府引領、各方支持”的方式統籌推進,采取“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”等多渠道籌集改造資金。

  從試點及各地反饋的情況看,城鎮老舊小區改造涉及面廣,是一項系統工程,做好這項工作,需要破解三個難題:一是建立多元化融資機制,加大改造資金籌集力度;二是地方加強統籌協調,強化基層組織建設,發動小區居民通過協商形成共識,積極參與老舊小區改造。三是在改造中因勢利導,同步確定小區管理模式、管理規約及居民議事規則,同步建立小區后續管理機制。

  2017-2019年中國舊城改造資金來源分析

  老舊小區改造工作需要解決統籌協調、后續管理機制、資金籌措等關鍵問題,其中最為核心的問題就是籌措資金,目前主要采取“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”等多渠道方式籌集,重點依賴財政。

  根據河南省舊改計劃及財政部PPP項目庫納入的舊改項目顯示:河南省2018-2020年舊改資金中87%為市、縣二級財政籌集,而PPP項目庫中7個舊改項目5個為政府付費,剩余2個為可行性缺口補助,主要收益來源為停車收費、廣告費、商業租賃及物業收入等渠道。

  從目前的實踐來看,不同的資金可以承擔不同的改造角色,例如河北省《老舊小區改造三年行動計劃(2018-2020年)》顯示,將對5739個老舊小區進行改造,共需改造資金129.6億元。其中,社會可籌集資金約11.7億元,包括市政專營單位可籌集資金約6.5億元,主要承擔水、電、氣、暖、信地下管網改造、線路整理等;小區原產權單位可籌集資金約5.2億元,主要承擔“三供一業”分離小區改造。居民個人可籌集資金約5.6億元,主要用于屋面、樓道、單元門禁等建筑物本體改造。其余112.3億元由市、縣兩級財政籌集,主要負責老舊小區安全設施、居住功能完善及環境整治等改造項目。

  圖表 河北省舊改資金投入

  數據來源:河北省《老舊小區改造三年行動計劃(2018-2020年)》

  除了財政負責主要的基礎改造之外,可以通過運營基礎設施來獲取收益,幫助社會資金和居民更好的參與舊改,提高社會資金和居民參與的積極性。加裝電梯和建設收費停車場是能夠通過后期運營獲取收益的,這部分是社會資金和居民直接參與的主要部分。

  目前有個別城市已經開始探索新模式:

  一、租賃模式:由電梯企業負責墊資建設,政府補貼一部分,剩下部分由居民按每月交電梯使用費的方式收取。一般樓層越高每月收取的電梯使用費越高,以北京為例,目前北京老舊小區加裝電梯收取的使用費在100-500元/月不等。

  二、“加梯”+“加層”:上海探索了一條“加梯”+“加層”運營模式,在加裝電梯的同時,即在加裝電梯的樓層頂層再建一層,新建樓層出售或者租賃收取的費用用來補貼電梯建造和運營費用,這一模式減少了居民的出資費用。

關鍵詞:舊城改造
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