未來5年中國產業地產市場發展規模分析

來源:中投投資咨詢網 2020-07-08 11:20中投網 A-A+

  1.經濟技術開發區發展規模

  一、園區經濟已成為中國經濟增長助推器

  截至2019年10月,我國共有各類國家級開發區628家,我國共有省級開發區2053家。目前,中國有各類15000多個,對整個中國經濟的貢獻達到30%以上。2013-2017年連續五年間,國家級開發區貢獻的生產總值占全國比重在22.4%以上,由此可見,產業園區對區域和城市經濟發展的貢獻度較高,已經成為中國經濟增長的助推器。

  自1984年設立首批國家級經濟技術開發區以來,我國各類開發區發展迅速。2006年,對全國開發區進行清理整頓后,國家發展改革委、國土資源部、原建設部發布了2006年版《目錄》,公告了符合條件的1568家開發區。

  十多年來,我國開發區發展出現了一些新情況。2018年3月,國家發展改革委等六部委聯合發布了《中國開發區審核公告目錄》(2018版),《目錄》共包括2543家開發區,其中國家級開發區552家和省級開發區1991家。與2006年版《目錄》相比,2018年版增加了975家開發區。新版《目錄》體現了區域協調發展,東部地區有964家開發區,比2006年版增加216家;中部地區有625家開發區,比2006年版增加224家;西部地區有714家開發區,比2006年版增加425家;東北地區有240家開發區,比2006年版增加110家。

  截至2019年10月,我國共有各類國家級開發區628家,其中國家級經濟技術開發區共有219家,國家級高新技術產業開發區共有168家,國家級海關特殊監管區143家,國家級邊/跨境經濟合作區共有19家,國家級自貿區共有18家,國家級新區共有19家,國家級自主創新示范區共有19家,其他國家級開發區共有23家;我國省級開發區共有2053家。

圖表45 2019年中國開發區數量結構

單位:家,%

數據來源:中投產業研究院(2019.10)

  二、國家級經濟技術開發區分布情況

  中投產業研究院發布的《2020-2024年中國產業地產市場深度調研及投資戰略研究報告》中顯示:截至2019年10月,全國共有219家國家級經開區,分布在30個省市(僅山西省暫未設立國家級經開區)。其中,江蘇、浙江、山東三個地區的經開發數量最多,分別為26家、21家和15家,合計占比28.31%。

  此外,結合2018年產業園區百強排行榜,排名前十的園區中經開區有4家,分別分布在江蘇(蘇州工業園區)、廣東(廣州經濟技術開發區)、北京(北京經濟技術開發區)和天津(天津經濟技術開發區)。

圖表46 2019年國家級經濟技術開發區省份分布情況

單位:家

資料來源:中投產業研究院

  經開區成為地方經濟轉型和開放發展的主戰場,也是推動形成全面開放新格局的重要載體。然而,隨著國內外形勢發生變化,經開區發展面臨的瓶頸制約也在增加。

  例如,開發區的空間規劃、功能布局、基礎建設等仍存在不少短板有待補齊;產業轉型升級要素支撐不足,自主創新能力不強等制約了地方經濟進一步高質量發展。面對新要求,經開區應積極構建以企業為主體、以市場為導向、產學研相結合的技術創新體系,貫徹落實創新驅動發展戰略,促進科技創新、制度創新,吸引集聚創新資源,提高創新服務水平,推動由要素驅動向創新驅動轉變。

  積極適應新一輪產業變革趨勢,加快實施“中國制造2025”戰略,通過優化園區功能、強化產業鏈條、扶持重大項目、支持科技研發、騰籠換鳥等措施,支持傳統制造業通過技術改造向中高端邁進,促進信息技術與制造業結合;成為區域經濟增長新引擎,帶動區域經濟結構優化升級。

  2.高新技術產業園運行情況

  國家級高新技術產業開發區是我國在推進改革開放和社會主義現代化建設進程中做出的重大戰略部署。自1988年中關村高新區率先設立之后,1991年和1992年國務院分兩次集中批復了全國共51家國家高新區,形成了早期國家高新區的群體建設規模。自2012年以來,國務院批復國家高新區建設的速度進一步加快,使得中國國家高新區的隊伍和規模不斷發展壯大,中投產業研究院發布的《2020-2024年中國產業地產市場深度調研及投資戰略研究報告》中顯示:截至2019年底,經國務院批復建設的國家高新區數量已達168+1家(“+1”是指蘇州工業園區)。

  經過30余年的發展,我國國家級高新區成功探索了科技與經濟結合的有效途徑,走出了一條有中國特色的發展道路。2018年,中國國家級高新區生產總值(GDP)11.1萬億元,同比增長10.5%,占全國GDP總額(919281億元)的12%(按國家統計局修訂后的GDP計算);全國168+1家國家高新區中,有火炬入統企業12萬家,入統企業實現營業收入346213.9億元、工業增加值48759.5億元、凈利潤23918.1億元、上繳稅額18650.5億元、出口總額37263.8億元,營業收入、凈利潤、上繳稅額和出口總額同比增長率分別為9.4%、8.2%、4.9%、8.1%。

  在區域分布方面,我國國家級高新區區域布局呈現出“東部沿海集中,華北華西地區稀疏”的格局。在全國168+1家國家級高新區中,華東和華中地區的國家級高新區數量分別為63、27家,占比分別達到37%、16%;西北地區和華北地區分布較少,僅為15家和12家,占比為9%、7%。

  在產業發展方面,高工產業研究院(GGII)通過對168+1家國家級高新區主導產業監測整理得出,目前我國國家級高新區主導產業以戰略性新興產業為主,其中有163+1家國家級高新區已經形成了以戰略新興產業為主導的發展戰略,僅有5家高新區仍以石油化工、鋼鐵工業等為主導產業(呼和浩特金山高新區、攀枝花高新區、三明高新區、榆林高新區、汕頭高新區)。

  3.疫情下產業地產發展機遇

  本次疫情對于產業地產商也是重大的戰略調整機遇,抓住有限的政策窗口期重塑商業模式,找準市場切口渡過生存難關。本次疫情既是對國家戰略安全的警示、國家應急體系建設的檢驗、城鄉行政治理水平的大考,也是國家在人民百姓衛生、健康等基礎設施規劃布局、投資建設的重新審視和政策調整,對于產業地產領域有著積極的意義和市場機遇。

  一、生物科技園區建設機會

  黨中央首先敏銳的認識到本次新冠病毒的巨大的爆發性和破壞性,及時提出“將生物安全納入國家安全體系”,其后,必將在全國性建立更加安全、可靠的國家級重點生物研究實驗室;在基因檢測、疫苗研發、球蛋白與人造血漿生物制品等藥品研發領域加大投資和激勵政策;在生物醫藥高科技人才培養會更加積極;在國家應急系統、軍事戰備物資的政府采購方面加大儲備。這些利好因素將會積極促進地方政府、科研院所、社會投資等方面積極參與到生物醫藥產業鏈當中,包括生物醫藥產業園區規劃建設,以及園區內重點實驗室建設、科技企業研發和成果孵化等。

  對于從事生物醫藥科技產業園區策劃規劃、載體建設、招商運營、成果孵化等業務的專業園區投資與運營企業將是重大的政策利好和長期而巨大的市場機會。

  二、智能家居、智能樓宇與智慧園區的機會

  本次疫情將十幾億人禁足在家里長達月余,再次喚醒百姓對家庭的功能的認知和智能家居的新需求。原來廚房內幾乎淪為擺設品的洗碗機、消毒柜、電烤箱、微波爐、廚房電視等一下成為主人居家生活的必需品,孩子居家上網課的需要居然能把華為平板電腦買斷貨。再加上家長居家遠程辦公,對家庭5G無線網絡及其軟硬件的更新換代產生巨大需求。開發商線上售房和裝修公司VR全屋裝修軟件系統等又催生了產業互聯網的應用。寫字樓、產業園對于流行病監測系統上線也許會成為國家對公共建筑的常態化要求,涉及到中央空調的過濾升級、無接觸測溫設備、大數據分析系統、配套食堂與零售等無人化等,將會集成人工智能-大數據-機器人等高科技產品協同以滿足全新的應用場景。

  三、康養地產和科技住宅的機會

  如同2003年非典后北京及全國對低密度、健康型房地產市場刺激一樣,本次疫情過后將對百姓的生活方式、置業偏好、投資理念發生重大的改變。比如,郊區型花園式養老住宅項目、健康管理中心商業設施項目、恒溫恒濕恒氧等高科技健康住宅項目等具體的房地產細分產品將是重大的市場機會,同時,百姓對于縮短通勤距離的產城融合工作與居住理念、以房養老的投資與生活理念等,都會對居住工作模式、城市配套服務功能等房地產開發、區域規劃與城市設計等提出新的要求,這些都是相關產業地產公司的重大商機。

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